Overheid wil verplicht register voor makelaars: kopers moeten nu zelf controleren

De Nederlandse overheid wil alle makelaars verplicht in een landelijk register zetten en zelf kunnen ingrijpen als zij kopers of verkopers benadelen. Woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan maakte dat voornemen op donderdag 1 oktober bekend in een gesprek met de NOS en een brief aan de Tweede Kamer. Volgens haar moet een ernstige of herhaalde overtreding ertoe kunnen leiden dat een makelaar uit het register wordt geschrapt. Voor wie nu een huis zoekt, is de belangrijkste beperking: het register bestaat nog niet. De minister verwacht pas begin 2027 concrete voorstellen; er is nog geen nieuwe wet of ingangsdatum.

Tot die tijd moet een bieder zelf blijven opletten. Vraag vóór het bieden hoe de verkoop verloopt en leg een deadline of toegezegde werkwijze schriftelijk vast. Heeft de verkopende makelaar zich aangesloten bij NVM of Vastgoed Nederland, dan moet die volgens de regels van de eigen branche een digitaal biedlogboek bijhouden. Dat kan een kandidaat-koper na de definitieve verkoop inzien, zodra de wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden voorbij zijn. Komt het logboek niet vanzelf, vraag het dan bij de verkopende makelaar op. Deze bestaande mogelijkheid wordt door het nieuwe plan vandaag niet uitgebreid.

Van brancheafspraak naar publiek toezicht

Het verschil tussen de huidige en de beoogde situatie is groot. Makelaar is sinds 2001 een vrij beroep: een wettelijke registratie of diploma is niet nodig om onder die naam te werken. Brancheleden moeten zich wel aan eigen gedragscodes houden, maar een niet-aangesloten makelaar valt niet onder die ledenregels. In het plan van Boekholt-O’Sullivan zou registratie juist voor iedereen voorwaarde zijn om als makelaar te mogen werken. Wie na herhaalde of zware overtredingen uit het register wordt gehaald, zou dat beroep niet langer in Nederland mogen uitoefenen. Hoe de overheid dat precies toetst of afdwingt, is nog niet uitgewerkt.

Een biedlogboek maakt ook duidelijk wat toezicht wel en niet voor een koper kan betekenen. Het vermeldt achteraf wanneer en hoeveel er is geboden en onder welke voorwaarden, zonder de namen van andere bieders. Daardoor kun je na een mislukte poging controleren of jouw bod is geregistreerd en hoe het zich verhield tot de andere biedingen. Tijdens de biedronde krijg je deze gegevens niet te zien: het logboek vertelt je dus niet welk bedrag nu genoeg is. Bovendien mag de verkoper ook naar voorwaarden kijken, zoals een financieringsvoorbehoud, en kiest die zelf aan wie de woning wordt verkocht.

De overheid en de branche probeerden de controle eerder al zonder algemene wettelijke plicht te verbeteren. Sinds het Verbeterplan uit 2022 werken aangesloten makelaars met gedragscodes, digitale biedlogboeken en een klachtenroute. Een onafhankelijke evaluatie door RIGO stelde in 2025 vast dat logboeken vaak niet uit zichzelf aan bieders werden verstrekt en dat de naleving onvoldoende werd gecontroleerd. De nieuwe stap volgt dus op een bestaande poging die een deel van het probleem oploste, maar de afspraak nog afhankelijk liet van branchelidmaatschap en handhaving door de branche zelf.

Ook over de uitvoering van het logboek werd geen gemeenschappelijke lijn gevonden. Het kabinet meldde in april 2025 dat meerdere organisaties een uniforme standaard hadden opgesteld, terwijl de grootste makelaarsvereniging NVM die niet steunde. In antwoorden aan de Tweede Kamer legde Boekholt-O’Sullivan in juni 2026 uit dat de brancheafspraak alleen aangesloten kantoren bindt en dat de verenigingen niet actief controleren of hun leden het logboek werkelijk leveren. Zij wilde toen nog met de sector over strengere handhaving praten. Het besluit om nu overheidsregie voor te bereiden is daarmee een koerswijziging, geen nieuw logboek dat al bij iedere woningverkoop beschikbaar is.

Dat verschil is voor woningzoekers niet theoretisch. Vereniging Eigen Huis ondervroeg mensen die in 2025 een bod op een huis deden; volgens die eigen peiling kreeg 32 procent na het verkoopproces een biedlogboek. Van de mensen die het wél ontvingen, moest 41 procent er eerst zelf om vragen. Die uitkomst bewijst niet dat precies hetzelfde aandeel geldt voor alle bieders in Nederland: de gepubliceerde samenvatting geeft daarvoor te weinig informatie over de steekproef. Ze laat wel zien waarom het praktisch nuttig is vooraf te controleren of een makelaar bij een vereniging zit en achteraf expliciet om het logboek te vragen.

Daarnaast verzamelde Vereniging Eigen Huis tussen 23 februari en 7 juli 2026 921 meldingen over negatieve ervaringen bij het kopen of verkopen van een woning. Melders beschreven onder meer voorkeursbehandeling, veranderende biedregels en ontbrekende logboeken. De vereniging zegt er zelf bij dat mensen met een klacht zich uit eigen beweging meldden: 921 is dus geen betrouwbare maat voor hoe vaak alle Nederlandse woningtransacties misgaan. Het is wel een concreet beeld van de soorten problemen die een toezichthouder straks zou moeten kunnen onderzoeken. Een register op zichzelf voorkomt die problemen niet; dat hangt ook af van duidelijke regels en feitelijke controle.

Wat kun je intussen doen?

Wie nu een klacht heeft over een aangesloten makelaar hoeft niet te wachten op de nieuwe plannen. Er bestaat al een onafhankelijk Klachtenloket Vastgoedprofessionals voor onder meer leden van NVM en Vastgoed Nederland. Meld de klacht eerst bij de makelaar en geef die volgens de huidige procedure een maand om te reageren. Blijft een oplossing uit, dan biedt het loket kosteloos informatie en zo nodig bemiddeling; daarna kan het de vervolgmogelijkheden uitleggen. Bewaar biedbevestigingen, tijdstippen en afspraken, zodat je kunt laten zien welk onderdeel van het proces volgens jou niet klopte. Voor niet-aangesloten makelaars geldt deze specifieke route niet automatisch.

De minister moet nog uitleggen wie het register gaat beheren en hoe klachten tot een sanctie kunnen leiden. Volgens het ANP is zelfs nog open of de regels ook voor verhuurdiensten van makelaars gelden en of het kabinet of een Kamerlid het wetsvoorstel gaat schrijven. In juni waarschuwde zij al dat beroepsregulering binnen Europese regels moet passen en toezichtskosten bij consumenten terecht kunnen komen. Het voorstel belooft dus niet dat een koper minder hoeft te bieden of dat ieder geschil in zijn voordeel eindigt. De mogelijke winst is een sanctie die ook buiten een branchevereniging betekenis heeft. Of dat lukt, hangt af van de uiteindelijke wet en de handhaving.