Kabinet wil opkoopbescherming beperken tot wijken met leefbaarheidsproblemen

Het kabinet wil de opkoopbescherming beperken tot buurten waar de leefbaarheid onder druk staat. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan kondigde dat op 16 oktober aan. Gemeenten zouden daarmee minder ruimte krijgen om te voorkomen dat bestaande koopwoningen door beleggers worden gekocht voor verhuur.

De minister onderzoekt een bovengrens ter hoogte van de gemiddelde WOZ-waarde in een gemeente. Ook zou een gemeente moeten aantonen dat een buurt meer leefbaarheidsproblemen heeft dan omliggende gebieden, in combinatie met een onevenwichtige verdeling tussen koop- en huurwoningen.

Nu gelden lokale grenzen

De bescherming werkt momenteel verschillend per gemeente. In Amsterdam mogen woningen die onder de regeling vallen de eerste vier jaar na aankoop niet zonder toestemming worden verhuurd. De WOZ-grens voor woningen die in 2026 worden overgedragen ligt op 637.000 euro. De gemeentelijk vastgestelde woningwaarde is daarbij bepalend, niet het bedrag dat de koper betaalt. De regeling kent uitzonderingen, onder meer voor een woning die bij de overdracht al minstens zes maanden werd verhuurd.

Rotterdam past de bescherming toe in zestien wijken, waaronder Blijdorp, Carnisse en Kralingen-West, bij een WOZ-waarde tot 470.000 euro. De gemeente kijkt bij de gebiedskeuze onder meer naar het aantal en aandeel verhuurde goedkope en middeldure woningen en de groei daarvan. Kopers hebben er dus nu al met zowel een waardegrens als een wijkgrens te maken. Het kabinetsvoorstel legt de nadruk op aangetoonde leefbaarheidsproblemen in de buurt.

Kopers en huurders hebben verschillende belangen

Het landelijke onderzoek van RIGO en het Kadaster uit juni geeft een gemengd beeld van de maatregel. De onderzoekers vonden minder aankopen door beleggers en betere kansen voor koopstarters, vooral bij gemeenten die de bescherming vóór het tweede kwartaal van 2023 invoerden. Bij latere invoering vonden zij geen statistisch overtuigend effect. Veranderde rente, belastingen en huurregels beïnvloeden eveneens of particuliere beleggers woningen willen kopen.

Ook de Amsterdamse evaluatie, gepubliceerd in januari, waarschuwt tegen het toeschrijven van de hele daling aan de opkoopbescherming. In 2024 werd 3 procent van de verkochte koopwoningen gekocht door een potentiële particuliere verhuurder; bij woningen binnen de bescherming was dat 2 procent. Volgens de gemeentelijke onderzoekers speelt het veranderde investeringsklimaat een grote rol. De bescherming beïnvloedt wel welk soort woningen wordt gekocht: verhuurders kopen vaker in het dure segment.

Voor woningzoekenden die niet kunnen kopen, speelt een ander belang. Volgens RIGO en het Kadaster beperkt de regeling de uitbreiding van het particuliere huuraanbod. Veel gemeenten willen de bescherming toch behouden voor het geval beleggers weer actiever worden. Een groot rechtstreeks effect op de leefbaarheid konden de onderzoekers niet aantonen. De minister wil die leefbaarheid juist centraal stellen.

Verhuur blijft gebonden aan de huidige regels

Voor bestaande plannen om een woning te verhuren blijven de gemeentelijke voorwaarden van belang. Amsterdam biedt bijvoorbeeld mogelijkheden voor verhuur aan naaste familie of voor tijdelijke verhuur van maximaal een jaar, nadat de eigenaar er eerst minstens een jaar zelf heeft gewoond. Daarvoor is toestemming nodig. Een vergunning of ontheffing voor opkoopbescherming kost er 411,30 euro.

De minister streeft naar internetconsultatie eind 2026. Overgangsregels moeten nog worden uitgewerkt; een ingangsdatum is niet genoemd.