# Woningkopers krijgen meer keuze, maar overbieden blijft de norm NVM ziet op 8 oktober meer huizen te koop en minder haast bij kopers. Voor starters telt vooral of een bod ook binnen hun eigen budget past. - Canonieke URL: https://nxtnews.nl/artikel/woningkopers-krijgen-meer-keuze-maar-overbieden-blijft-de-norm - Gepubliceerd: 2026-10-08T08:59:53Z - Rubriek: Algemeen - Uitgever: Nxt Door Tim Bouchratan ![Conceptuele papiercollage van een woningzoeker met een map die twee Nederlandse rijhuizen bekijkt; geen echte bezichtiging.](https://nxtnews.nl/web/images/nxt-fd9720f14956040ec755.jpg) AI-illustratie · Nxt Generation News · Geen foto van de beschreven gebeurtenis. Wie een huis zoekt in Nederland, heeft meer te vergelijken dan een jaar geleden. Bij NVM-makelaars stonden in het derde kwartaal 39.000 bestaande woningen te koop, 24 procent meer. Toch werd nog bij bijna twee derde van de verkopen overboden, tegenover 71 procent een jaar eerder. De cijfers die NVM op 8 oktober publiceert, geven kopers dus iets meer speelruimte, zonder dat een betaalbare woning vanzelf dichterbij komt. Bronnen bij deze passage: [1. NVM](https://www.nvm.nl/nieuws/2026/nvm-meer-keuze-voor-kopers-woningverkopen-blijven-op-peil/) De gemiddelde verkoopprijs was 503.000 euro, 1,8 procent hoger dan een jaar eerder. Verkochte woningen stonden gemiddeld 31 dagen te koop, tegen 29 dagen toen. De winst zit in keuze en tijd, terwijl prijzen stijgen. Bronnen bij deze passage: [1. NVM](https://www.nvm.nl/nieuws/2026/nvm-meer-keuze-voor-kopers-woningverkopen-blijven-op-peil/) ## Meer aanbod is nog geen goedkoper huis Ook de eerder verschenen CBS-cijfers laten zien waarom meer keuze niet hetzelfde is als lagere prijzen. De prijsindex van bestaande koopwoningen lag in augustus 3,3 procent boven die van augustus 2025, maar 0,1 procent onder die van juli. Een maand iets lager kan samengaan met een hoger prijsniveau dan vorig jaar. Deze index gebruikt Kadastertransacties en WOZ-waarden. Hij meet iets anders dan het gemiddelde bedrag van de verkochte woningen. Dat gemiddelde is geen betrouwbare maatstaf voor de prijsontwikkeling van hetzelfde type huis. Bronnen bij deze passage: [2. CBS](https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/85773NED) Voor huurders kan de beweging zelfs ongunstig uitpakken. Het Kadaster beschreef op 27 augustus dat investeerders in het tweede kwartaal 6.400 meer woningen aan mensen verkochten die er zelf gingen wonen dan zij van die groep kochten. Volgens het Kadaster komen daardoor minder woningen beschikbaar voor verhuur. Dit zijn oudere cijfers over april tot en met juni, geen nieuwe telling van het derde kwartaal. Ze tonen wel het verschil tussen twee woningzoekers: de starter die kan kopen krijgt toegang tot een voormalig huurhuis, terwijl iemand die op huur is aangewezen een optie kan verliezen. In studentensteden kwam ruim 21 procent van de woningen die een eigenaar-bewoner kocht van een investeerder. Zo'n verschuiving maakt van een huurwoning een koopwoning; er ontstaat daardoor geen extra huis. Bronnen bij deze passage: [3. Kadaster](https://www.kadaster.nl/-/woningmarkt-2e-kwartaal-2026-investeerder-houdt-vast-aan-studentenstad) ## Onderhandelingsruimte verandert de leengrens niet Voor een starter blijft de grens tussen vraagprijs, bod en woningwaarde daarom belangrijk. Volgens de Rijksoverheid mag een gewone hypotheek maximaal 100 procent van de getaxeerde woningwaarde bedragen. Neem een denkbeeldig huis waarvoor je 450.000 euro biedt, terwijl de taxateur op 430.000 euro uitkomt. Alleen al het verschil van 20.000 euro moet je dan zelf opbrengen; een geaccepteerd bod is nog geen passende financiering. Ook je inkomen begrenst de lening. De rente, rentevastperiode en verplichtingen zoals een studieschuld, persoonlijke lening of leasecontract tellen mee. Die verplichtingen moet je melden. De ruimere keuze op de koopmarkt verandert deze regels niet. Een tweede geschikt huis kunnen bekijken heeft daardoor meer waarde dan koste wat kost een hoger bod kunnen uitbrengen. Uitzonderingen voor energiebesparende maatregelen maken van overbieden evenmin automatisch een volledig financierbare aankoop. Bronnen bij deze passage: [4. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/huis-kopen/maximaal-bedrag-lenen-koopwoning) De ruimte kan wel helpen bij de inhoud van een bod. Vereniging Eigen Huis beschrijft dat je naast de prijs kunt onderhandelen over een financieringsvoorbehoud, een keuringsvoorbehoud, de overdrachtsdatum en reparaties. Bij verkoop met een sluitingstermijn ziet een bieder meestal niet wat anderen aanbieden. De hoogste prijs is bovendien niet het enige waar een verkoper op let; voorwaarden tellen ook mee. Meer landelijke keuze betekent dus niet dat elke verkoper voortaan op een rustig tegenbod wacht. Onze beoordeling: gebruik een extra alternatief vooral om je grens vast te houden. Een huis dat alleen haalbaar lijkt door steeds meer te bieden, wordt niet betaalbaarder doordat er elders meer aanbod is. Ook een online biedplatform waarop je andere biedingen ziet, kan volgens de vereniging juist verleiden tot verder overbieden. Bronnen bij deze passage: [5. Vereniging Eigen Huis](https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/bieden-en-onderhandelen/hoe-werkt-bieden-op-een-huis) Bij die grens hoort ook de vraag welk vangnet mogelijk is. Voor 2026 geldt een NHG-grens van 470.000 euro, met extra ruimte voor energiebesparende voorzieningen. Deze regel was al vorig jaar aangekondigd en is geen wijziging van vandaag. Nationale Hypotheek Garantie kan helpen wanneer woonlasten door bijvoorbeeld baanverlies of een scheiding tijdelijk niet te dragen zijn; bij verkoop kan onder voorwaarden een restschuld worden weggenomen. Daar staat een eenmalige vergoeding van 0,4 procent van het geleende bedrag tegenover. Op een lening van 400.000 euro is dat 1.600 euro. Wie woningen vergelijkt, vergelijkt dus ook financieringsvoorwaarden en kosten, niet alleen de vraagprijs. NHG maakt een te hoog bod niet automatisch verantwoord. Bronnen bij deze passage: [7. NHG](https://www.nhg.nl/nhg-actueel/nhg-grens-in-2026-vastgesteld-op-470000/) ## Wie eerst moet verkopen, heeft een andere afweging Een doorstromer heeft naast het nieuwe huis nog een tweede bedrag om rekening mee te houden: de lasten van het oude. Volgens Vereniging Eigen Huis is een nieuwe hypotheek vaak mogelijk voordat de huidige woning is verkocht. De adviseur beoordeelt dan of de oude en nieuwe hypotheek, plus een eventueel overbruggingskrediet, langere tijd betaalbaar zijn. Is het inkomen onvoldoende voor die gezamenlijke lasten, dan is spaargeld nodig. Vooral bij nieuwbouw kan de overlap lang en kostbaar zijn. Voor deze koper is meer keuze daarom ook ruimte om de timing te vergelijken: past de overdracht bij de verkoop van het eigen huis, en blijft een langere overlap te dragen? Een aantrekkelijke nieuwe woning kan anders alsnog financieel vastlopen. Bronnen bij deze passage: [6. Vereniging Eigen Huis](https://www.eigenhuis.nl/kennisbank/kan-ik-een-hypotheek-op-mijn-nieuwe-woning-krijgen-als-de-oude-nog-niet-is-verkocht-694) Het praktische oordeel verschilt dus per woningzoeker. Kopers met voldoende inkomen en eigen geld kunnen de extra keuze benutten om prijs, voorwaarden en timing naast elkaar te leggen. Voor huurders en starters zonder financiële ruimte betekent een groter koopaanbod nog geen oplossing. Minder haast is welkom; de eigen grens blijft beslissend. Bronnen bij deze passage: [1. NVM](https://www.nvm.nl/nieuws/2026/nvm-meer-keuze-voor-kopers-woningverkopen-blijven-op-peil/) · [3. Kadaster](https://www.kadaster.nl/-/woningmarkt-2e-kwartaal-2026-investeerder-houdt-vast-aan-studentenstad) · [4. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/huis-kopen/maximaal-bedrag-lenen-koopwoning) · [5. Vereniging Eigen Huis](https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/bieden-en-onderhandelen/hoe-werkt-bieden-op-een-huis) · [6. Vereniging Eigen Huis](https://www.eigenhuis.nl/kennisbank/kan-ik-een-hypotheek-op-mijn-nieuwe-woning-krijgen-als-de-oude-nog-niet-is-verkocht-694) ## Verdieping: Waarom gemiddelde en prijsindex verschillen Het ene cijfer beschrijft verkochte huizen, het andere de prijsontwikkeling. Volgens het CBS kan de gemiddelde verkoopprijs anders verlopen dan de prijsindex. Het gemiddelde hangt samen met welke huizen zijn verkocht. De index combineert transacties met WOZ-waarden. Vergelijk daarom dezelfde maatstaf in dezelfde periode voordat je een stijging of daling concludeert. Bronnen bij deze passage: [2. CBS](https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/85773NED) ## Bronnen - [1. NVM](https://www.nvm.nl/nieuws/2026/nvm-meer-keuze-voor-kopers-woningverkopen-blijven-op-peil/) - [2. CBS](https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/85773NED) - [3. Kadaster](https://www.kadaster.nl/-/woningmarkt-2e-kwartaal-2026-investeerder-houdt-vast-aan-studentenstad) - [4. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/huis-kopen/maximaal-bedrag-lenen-koopwoning) - [5. Vereniging Eigen Huis](https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bestaande-bouw/bieden-en-onderhandelen/hoe-werkt-bieden-op-een-huis) - [6. Vereniging Eigen Huis](https://www.eigenhuis.nl/kennisbank/kan-ik-een-hypotheek-op-mijn-nieuwe-woning-krijgen-als-de-oude-nog-niet-is-verkocht-694) - [7. NHG](https://www.nhg.nl/nhg-actueel/nhg-grens-in-2026-vastgesteld-op-470000/) [Bronnen en werkwijze](https://nxtnews.nl/bronnen#werkwijze)