# Huurcommissie krijgt nieuwe regels: huurders moeten gebreken straks op schrift zetten De Eerste Kamer heeft op 29 september een wet voor de Huurcommissie aangenomen. Naar verwachting vanaf 1 januari 2027 wordt een schriftelijke melding bij gebreken verplicht, krijgen sommige huurders meer mogelijkheden tegen huurverhoging en verhuist een klacht over verhuurdersgedrag naar een ander loket. - Canonieke URL: https://nxtnews.nl/artikel/huurcommissie-krijgt-nieuwe-regels-huurders-moeten-gebreken-straks-op-schrift-zetten - Gepubliceerd: 2026-09-30T19:12:42Z - Rubriek: Algemeen - Uitgever: Nxt Door Tim Bouchratan ![Illustratie van een huurder die met een telefoon een vochtplek op de muur vastlegt; op tafel liggen een envelop en huissleutel.](https://nxtnews.nl/web/images/nxt-e6797b7f99665c7f54b0.jpg) AI-illustratie · Nxt Generation News · Geen foto van de beschreven gebeurtenis. Wie in Nederland een lekkage of schimmelplek bij de Huurcommissie wil aankaarten, moet de verhuurder daar naar verwachting vanaf 1 januari 2027 eerst schriftelijk over berichten. Een appje of e-mail kan volstaan. Dat volgt uit de wet waarmee de Eerste Kamer op 29 september instemde. Dezelfde wet geeft bepaalde huurders meer ruimte om een huurverhoging aan te vechten. Een klacht over intimiderend gedrag van een verhuurder gaat straks juist niet meer via de Huurcommissie. Voor huurders verandert dus vooral welke stap en welk loket bij hun probleem passen. Bronnen bij deze passage: [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) · [2. Huurcommissie: Eerste Kamer neemt wet aan](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [7. Eerste Kamer: stemming 29 september](https://apiback.eerstekamer.nl/9370000/1/j9vvkfvj6b325az/vn1cybz1sgp4) De wet geldt nog niet: het ministerie noemt 1 januari 2027 als ingangsdatum en de Huurcommissie bereidt de nieuwe werkwijze nog voor. Wie nu al een huurgeschil heeft, hoeft niet tot januari te wachten. De commissie behandelt ook vandaag zaken over huurprijzen, onderhoud en servicekosten. Voor Belgische huurders is dit geen wijziging; het gaat om de Nederlandse Huurcommissie. Het nieuws is vooral relevant voor Nederlanders die een gebrek willen melden, een huurverhoging krijgen of een klacht hebben over hun verhuurder. Bronnen bij deze passage: [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) · [2. Huurcommissie: Eerste Kamer neemt wet aan](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [4. Huurcommissie: huidige procedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/procedure/een-zaak) ## Een appje wordt bewijs Neem een huurder die vochtplekken in de slaapkamer ziet. De praktische raad van de Huurcommissie is nu al: meld de gebreken per e-mail of brief, beschrijf wat er mis is en geef de verhuurder de gelegenheid het te herstellen. Dat levert een datum en bewijs op. De nieuwe wet maakt een schriftelijke melding een formele voorwaarde voordat de Huurcommissie een zaak over gebreken kan behandelen. Alleen tijdens een telefoongesprek klagen is dan niet genoeg. Bewaar daarom ook de verzonden melding en de reactie van de verhuurder. Bronnen bij deze passage: [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) · [3. Huurcommissie: uiteenzetting wetswijzigingen](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/04/21/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [9. Huurcommissie: huidige onderhoudsprocedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-vrije-sector/huurprijs-punten-vrije-sector-huurder/tijdelijke-huurverlaging-ernstige-gebreken) Dat hoeft geen ingewikkelde aangetekende brief te zijn. De Huurcommissie verduidelijkte na de behandeling in de Eerste Kamer dat haar modelbrief niet verplicht is: ook een e-mail of appbericht kan dienen. Schrijf wel concreet welk gebrek je bedoelt. Bij een verzoek om huurverlaging wegens gebreken moet je volgens de nieuwe regels ook de actuele huurprijs opgeven. Bij een verzoek om tijdelijke huurverlaging wegens ernstige onderhoudsgebreken krijgt de verhuurder normaal zes weken om te herstellen voordat je de zaak kunt indienen. De schriftelijke melding verandert niets aan dat verschil tussen een klacht aan de verhuurder en een verzoek aan de commissie. Bronnen bij deze passage: [2. Huurcommissie: Eerste Kamer neemt wet aan](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [9. Huurcommissie: huidige onderhoudsprocedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-vrije-sector/huurprijs-punten-vrije-sector-huurder/tijdelijke-huurverlaging-ernstige-gebreken) · [10. Huurcommissie: volledige uitleg van de nieuwe wet](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/wet--en-regelgeving/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) ## Meer routes tegen een hogere huur Voor middenhuurders komt er een extra mogelijkheid bij. Is vóór de ingangsdatum van een jaarlijkse huurverhoging al door de Huurcommissie vastgesteld dat de woning ernstige gebreken heeft, dan kunnen zij de verhoging op die grond aanvechten. Die mogelijkheid bestond al voor sociale huurders. Een eigen foto van schimmel of een nog lopende klacht is dus niet automatisch voldoende: de eerdere uitspraak en de timing zijn voorwaarden. Ook wordt niet iedere huurverhoging ineens verboden; de commissie beoordeelt het concrete geschil. Bronnen bij deze passage: [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) · [3. Huurcommissie: uiteenzetting wetswijzigingen](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/04/21/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) Sociale huurders krijgen daarnaast toegang tot een procedure voor een automatische huurverhoging die al in hun contract staat. Huurders in de midden- en vrije sector konden zo'n contractuele verhoging al voorleggen. Controleer dus eerst of de verhoging uit een jaarlijkse aankondiging of uit een clausule in het contract volgt. Dat bepaalt welke route past. De nieuwe mogelijkheid is een toets door de Huurcommissie, geen toezegging dat de verhoging verdwijnt. Voor een gewone huurverhoging gelden bovendien bestaande bezwaar- en indieningstermijnen, die per situatie verschillen. Bronnen bij deze passage: [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) · [3. Huurcommissie: uiteenzetting wetswijzigingen](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/04/21/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [8. Rijksoverheid: route huurcommissie gemeente rechter](https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/woning-huren/wanneer-kan-ik-terecht-bij-de-huurcommissie-en-wanneer-bij-de-kantonrechter) ## Gedrag verhuurder: ander loket Een minder gunstige verandering is het verdwijnen van de aparte procedure bij de Huurcommissie voor klachten over het gedrag van een verhuurder. Denk aan intimidatie of zonder afspraak binnenkomen. Tijdens het Kamerdebat werd gewaarschuwd dat juist die route voor huurders in de vrije sector laagdrempelig kon zijn. De regering wees op de gemeentelijke meldpunten die al bestaan. Vanaf 2027 moet een huurder zulke gedragsklachten dus bij het meldpunt goed verhuurderschap zoeken; huurders van corporaties kunnen ook naar hun corporatieklachtencommissie. Bronnen bij deze passage: [2. Huurcommissie: Eerste Kamer neemt wet aan](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [6. Tweede Kamer: eerdere discussie wetsvoorstel](https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/plenaire_verslagen/kamer_in_het_kort/wet-toekomstbestendige-huurcommissie) Zo'n gemeentelijk meldpunt is niet simpelweg dezelfde procedure onder een nieuwe naam. Elke gemeente heeft er sinds 2024 een; je kunt er ook anoniem melden. De gemeente kan optreden bij overtredingen van de Wet goed verhuurderschap, bijvoorbeeld bij intimidatie, discriminatie of onterechte borgkosten, of je doorverwijzen als een andere instantie beter past. Een geschil over de hoogte van de huur of servicekosten blijft in beginsel bij de Huurcommissie. Kijk dus eerst of je een bedrag wilt laten toetsen of ongewenst gedrag wilt melden. Bronnen bij deze passage: [5. Volkshuisvesting Nederland: gemeentelijk meldpunt](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/wet-goed-verhuurderschap/gemeentelijk-meldpunt-goed-verhuurderschap) · [8. Rijksoverheid: route huurcommissie gemeente rechter](https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/woning-huren/wanneer-kan-ik-terecht-bij-de-huurcommissie-en-wanneer-bij-de-kantonrechter) ## Meer tijd, niet automatisch sneller Ook de termijnen voor bepaalde beslissingen veranderen. De voorzitter van de Huurcommissie krijgt zes in plaats van vier weken om uitspraak te doen. Wie het met zo'n voorzittersuitspraak oneens is, krijgt zes in plaats van drie weken om in verzet te gaan. Dat laatste geeft huurders en verhuurders meer tijd om advies in te winnen of stukken te verzamelen. Het kan tegelijk betekenen dat een zaak langer onbeslist blijft. De wet garandeert geen snellere afhandeling: in 2024 behandelde de commissie volgens het Kamerdebat al 18.500 zaken, tegen minder dan 10.000 in 2020. Bronnen bij deze passage: [3. Huurcommissie: uiteenzetting wetswijzigingen](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/04/21/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [6. Tweede Kamer: eerdere discussie wetsvoorstel](https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/plenaire_verslagen/kamer_in_het_kort/wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [10. Huurcommissie: volledige uitleg van de nieuwe wet](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/wet--en-regelgeving/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) Een verzoek starten kost een huurder nu doorgaans 25 euro voorschot; bij volledig gelijk volgt terugbetaling. De nieuwe wet schrapt een teruggaaf wanneer een huurder het verzoek na ontvangst van het onderzoeksrapport intrekt. Dat is een reëel verschil met de huidige regeling, waarbij in een bepaalde intrekkingsperiode nog de helft terugkomt. Het gaat niet om een algemene verhoging van de toegangskosten voor iedere huurder. Wie twijfelt over een lopende zaak, moet de op dat moment geldende voorwaarden van de Huurcommissie bekijken voordat hij intrekt. Bronnen bij deze passage: [3. Huurcommissie: uiteenzetting wetswijzigingen](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/04/21/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [4. Huurcommissie: huidige procedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/procedure/een-zaak) · [6. Tweede Kamer: eerdere discussie wetsvoorstel](https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/plenaire_verslagen/kamer_in_het_kort/wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [10. Huurcommissie: volledige uitleg van de nieuwe wet](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/wet--en-regelgeving/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) ## Wat de commissie niet oplost Een uitspraak over een ernstig gebrek kan tijdelijk tot een lagere huur leiden, maar de Huurcommissie kan een verhuurder niet bevelen het onderhoud uit te voeren. Daarvoor kan de kantonrechter nodig zijn. Ook bij andere geschillen verschillen de mogelijkheden tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector, en maakt de datum van het huurcontract soms uit. De nieuwe wet verandert dat niet in één algemeen recht op herstel of huurverlaging. De bruikbare eerste stap blijft: leg het probleem vast, bespreek het met de verhuurder en kies daarna de juiste procedure. Bronnen bij deze passage: [8. Rijksoverheid: route huurcommissie gemeente rechter](https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/woning-huren/wanneer-kan-ik-terecht-bij-de-huurcommissie-en-wanneer-bij-de-kantonrechter) · [9. Huurcommissie: huidige onderhoudsprocedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-vrije-sector/huurprijs-punten-vrije-sector-huurder/tijdelijke-huurverlaging-ernstige-gebreken) ## Verdieping: Waarom veranderde de wet? De Huurcommissie kreeg meer zaken, maar meer tijd voor een beslissing betekent niet vanzelf een kortere wachtrij. Volgens de Tweede Kamer steeg het aantal zaken van minder dan 10.000 in 2020 naar 18.500 in 2024. Nieuwe huurregels verbreedden de groep die een zaak kan starten. De wet geeft de commissie onder meer ruimte om in drukke periodes extra voorzitters in te zetten. In het debat vonden sommige Kamerleden een langere beslissingstermijn nuttig voor zorgvuldigheid; anderen wezen op extra onzekerheid voor huurders. Of de wachttijd daadwerkelijk daalt, blijkt pas uit de uitvoering. Bronnen bij deze passage: [6. Tweede Kamer: eerdere discussie wetsvoorstel](https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/plenaire_verslagen/kamer_in_het_kort/wet-toekomstbestendige-huurcommissie) · [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) ## Verdieping: Welke datum telt bij een gebrek of huurverhoging? Bij onderhoud zijn melding, hersteltermijn en eventuele uitspraak verschillende stappen. Een huurder meldt een gebrek eerst bij de verhuurder en bewaart de verzenddatum. Bij een verzoek wegens ernstige onderhoudsgebreken krijgt die in beginsel zes weken om te herstellen. Voor de nieuwe bezwaargrond in de middenhuur moet de Huurcommissie een ernstig gebrek al vóór de ingangsdatum van de jaarlijkse huurverhoging hebben vastgesteld. Een melding op zichzelf is daarvoor niet gelijk aan een uitspraak. Controleer bij de Huurcommissie welke procedure en termijnen bij je huurcontract passen. Bronnen bij deze passage: [9. Huurcommissie: huidige onderhoudsprocedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-vrije-sector/huurprijs-punten-vrije-sector-huurder/tijdelijke-huurverlaging-ernstige-gebreken) · [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) · [3. Huurcommissie: uiteenzetting wetswijzigingen](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/04/21/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) ## Bronnen - [1. Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie) - [2. Huurcommissie: Eerste Kamer neemt wet aan](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) - [3. Huurcommissie: uiteenzetting wetswijzigingen](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/04/21/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) - [4. Huurcommissie: huidige procedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/procedure/een-zaak) - [5. Volkshuisvesting Nederland: gemeentelijk meldpunt](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/wet-goed-verhuurderschap/gemeentelijk-meldpunt-goed-verhuurderschap) - [6. Tweede Kamer: eerdere discussie wetsvoorstel](https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/plenaire_verslagen/kamer_in_het_kort/wet-toekomstbestendige-huurcommissie) - [7. Eerste Kamer: stemming 29 september](https://apiback.eerstekamer.nl/9370000/1/j9vvkfvj6b325az/vn1cybz1sgp4) - [8. Rijksoverheid: route huurcommissie gemeente rechter](https://www.rijksoverheid.nl/vraag-en-antwoord/woning-huren/wanneer-kan-ik-terecht-bij-de-huurcommissie-en-wanneer-bij-de-kantonrechter) - [9. Huurcommissie: huidige onderhoudsprocedure](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-vrije-sector/huurprijs-punten-vrije-sector-huurder/tijdelijke-huurverlaging-ernstige-gebreken) - [10. Huurcommissie: volledige uitleg van de nieuwe wet](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/wet--en-regelgeving/de-wet-toekomstbestendige-huurcommissie) [Bronnen en werkwijze](https://nxtnews.nl/bronnen#werkwijze)